Toute copropriété marocaine est régie par un règlement de copropriété. Ce document, souvent ignoré des copropriétaires une fois leur acquisition signée, est pourtant le pilier de la vie collective. Le comprendre, c'est éviter la moitié des conflits récurrents en assemblée générale.
Ce que dit la loi 18-00
La loi 18-00 impose qu'un règlement de copropriété soit établi pour tout immeuble divisé en lots. Il est généralement rédigé par le promoteur lors de la mise en copropriété, annexé aux actes de vente et publié à la conservation foncière. Il s'impose à tous : aux copropriétaires actuels comme aux futurs acquéreurs.
Les rubriques incontournables
Un règlement bien fait couvre quatre grandes parties :
1. Désignation et description de l'immeuble
- Identification cadastrale du terrain et de l'immeuble.
- Description des parties communes (sol, fondations, toiture, escaliers, ascenseurs, espaces verts, locaux techniques).
- Description des parties privatives (appartements, caves, parkings, terrasses-jardins).
2. Tantièmes de copropriété
Chaque lot reçoit un nombre de tantièmes (généralement sur 1 000 ou 10 000, parfois sur d'autres bases) qui détermine sa quote-part des parties communes, ses droits de vote en AG et sa participation aux charges générales.
3. Charges et répartition
Le règlement détaille les clés de répartition : charges générales au prorata des tantièmes, charges spéciales selon des clés d'utilité (ascenseur par étage, chauffage par lot, parking aux usagers, etc.).
4. Vie collective
- Destination de l'immeuble (résidentiel, mixte, professionnel).
- Restrictions d'usage : interdictions ou conditions (animaux, nuisances sonores, activités commerciales).
- Modalités d'organisation des assemblées générales, désignation et révocation du syndic.
Comment lire le sien
Un copropriétaire peut toujours demander une copie du règlement, soit au syndic, soit à la conservation foncière. À la lecture, attention aux clauses inhabituelles :
- restriction d'usage interdisant la location courte durée (de plus en plus fréquente) ;
- obligation d'utiliser certains prestataires (parfois liés au promoteur d'origine) ;
- clauses pénales en cas de retard de paiement.
Si une clause semble illégale (contraire à la loi 18-00 ou aux textes d'ordre public), un avocat peut la faire écarter.
Comment modifier le règlement
Le règlement peut être modifié en assemblée générale, à une majorité renforcée (selon l'article concerné de la loi 18-00 modifiée par la loi 106-12 — typiquement les deux tiers ou les trois quarts des tantièmes représentés). Certaines modifications (changement de la destination de l'immeuble, aliénation d'une partie commune) exigent l'unanimité.
Les motifs fréquents de modification :
- ajustement des clés de répartition après installation d'équipements communs (panneaux solaires, bornes de recharge) ;
- inscription explicite des règles d'usage modernes (Airbnb, télétravail bruyant) ;
- mise à jour des tantièmes après division ou réunion de lots.
Le rôle du syndic professionnel
Le syndic veille à l'application stricte du règlement : il rappelle un copropriétaire à l'ordre en cas de manquement, met en demeure si nécessaire et prépare les dossiers de contentieux. C'est aussi lui qui rédige les projets de résolution modifiant le règlement avant un vote en AG.
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